建业地产：预计今年实现54亿销售目标

　　王天也表示，这是由于销售面积及平均售价分别下跌8.4%及3.2%所致。今年，将是建业地产创造的一年，预计建业今年将实现54亿元的销售目标。河南省龙头地产企业建业地产在香港举行业绩发布会，建业地产行政总裁兼执行董事王天也、董事会办公室副总经理郭卫强、财务总监邓文祖等高层出席了业绩会，并分别针对建业在今年的经营计划，以及资金安排等问题做出了解释地产股东应占溢利4.05亿元，较08年同期的6.53亿元出现小幅下跌，期内营业额下降15%至27.4亿元。

　　以下是本次业绩会的问答实录：

　　Q：去年建业的销售金额大概有多少将在今年入帐？去年河南的市场去年比其他的城市恢复得更慢一点，从今年前两月的销售情况来看，建业预计今年的河南市场将会怎样？

　　王天也：由于河南市场比全国的市场要滞后一些，我们确实有一部分项目向后推迟，这样也导致了在去年年底交付的项目就会延迟到今年入账，大概有十几个亿，30多万平方的面积。

　　今年我们1、2月份的合约销售金额大概有2.6亿元，去年才1个亿多一点。如果按照1、2月比较，今年头两个月销售是去年的1.5倍，面积大概是去年的1.2倍。

　　到2月底我们已经锁定了全年大概35%以上的水平。总体应该说好的，通过今年年初的销售，以及通过我们扩大了今年的开发量，我们对于今年的销售目标非常有信心。

　　河南省房价的均价，商品房的价格是2660元，还不到一线市场楼面价的一个零头，是一个非常健康的市场。所以从我们作为二、三线市场的开发商，越在政策打压房价时候，我们是越感觉到我们是越有机会。

　　Q：近期国资委要求78家央企推出房地产，您认为这个政策对房地产市场会产生怎样的影响？是否认为以后建业拿地将更加方便？在信贷收紧的背景下，建业今年在融资方面有什么计划，会从哪些方面进行融资？

　　王天也：中央采取这样的一个措施，应该是有助于房地产市场的一个良性发展，所有的大量的央企都涌入房地产，利用他们的资金，有可能会造成土地价格和房价偏高。

　　我们可以把现在的市场和两年前的那一次紧缩相比较。在07年的时候，曾经有一段时间房地产贷款是停止的，建业几乎在接近停止的市场环境下，依然可以得到比较充分的银行融资，我们的市场以及财务状态符合银行的贷款条件，银行就会贷款给我们。而且我们目前一直是处在河南房地产市场的主导地位，银行愿意把资金贷放给优秀的企业。而且河南的房地产总体是一个健康发展的市场。现在我们也看到有一些一线城市的开发商已经向二线城市转移这一个趋势。

　　Q：2010年公司的开工面积是多少？在这个基础上公司的拿地计划是怎么样的？公司今年平均销售价格是否会增加？毛利率是否也有改善的空间？您前面也提到，很多一线的发展商都到二、三线城市去发展了，建业在河南已经发展很多年，更多的主流发展商进入二、三线城市之后有可能会推高当地的地价，对你们是否会产生影响？

　　王天也：一线的房地产开发商逐渐偏向二线市场，不仅仅是河南，实际上所有的中西部城市都会有这样的一个感觉，有些开发商在一线拿不到地了，动辄几十个亿的资金，有多少开发商具有这样的资金，所以他们要向金额相对小，地价比较低的市场投入。

　　今年建业的开工应该是在200万平米，大大超过了去年的水平。另外拿地的速度也会加快，预期今年土地储备的净增额应该在350万平方米左右。

　　去年我们土地储备均价大概550块人民币左右，今年每平方米入帐的价格，应该是有机会达到15%以上的增幅，超过去年我们入帐的均价。

　　邓文祖：2010年，我们收账估计会在4800-5000块人民币，这是扣除了营业税以后。毛利率方面，由于在2010年的销售额构成里面，除郑州以外，大部分由河南省其他城市构成，这些城市的毛利率还是会比较低。毛利大概在30%左右。我们估计毛利在2011年上升。因为在10年我们会在郑州加大拿地的力度。

　　Q：去年建业总的贷款增长幅度，其中银行的贷款大概增长一倍，可转换的债券大概增长1.7倍，这跟你们的业绩是否相背？另外一个，建业今年的销售目标大概是54个亿，其他的支出大概有70个亿，今年建业是否会出现负现金流的现象？

　　邓文祖：贷款上升主要是两个原因，第一个是我们的开发贷款，因为我们在建的面积大概120万平米左右，另外我们在去年8月份的时候就发了一个可转债，大概是7.65亿港币，所以一我们这块会上升。国内银行房地产开发商可以拿到的贷款只有项目贷款，而我们募集的资金，比如说今年我们会用来付在郑州购买的一部分土地款。而贷款金额上升反映在我们的业绩表上，要滞后6到10个月。现金流方面，我们是一个负的现金流的预算，去年我们拿土地只付了11个亿，但是今年我们拿土地会25个亿的预算。

　　王天也：现金流为负，我们是有意识的，今年是建业创造的一年。前年到去年年初的时候，整个外围环境还处在一个金融风暴的环境，企业保持一个高的流动性是应该的，从去年到今年年初来看，我们会加大拿地的投入，有意识的把我们的现金降一点。一般而言，比较健康的净负债控制在50%以下，而我们现在只是在11%。但是我们希望能够适当地使我们的现金水平降下来。这样的结果是在健康的水平内，增加我们的净负债。

　　Q：有没有预算今年的净负债？

　　王天也：今年可能会在40%-50%，这是一个估算，打算拿地拿25个亿来拿地。包括有一部分拿到地还没有付款，大约6亿元。

　　Q：今年有10亿元的债券要还，加起来还是很大。

　　王天也：有回款还有借款。实际上房地产企业每年都有大量的回款，也有大量的贷款，通常我们讲的回款都是项目回款，我们今年又有很多新的项目入市，这些项目入市以后符合了银行的贷款条件，银行自然会允许贷款的。我们预期与银行信贷的互动还是增加的。