建发股份:地产新开工面积翻四倍
建发股份:地产新开工面积翻四倍
公司具有多重优势
1、雄厚的股东背景。建发股份(600153)大股东是厦门建发集团,实际控制人为厦门国资委。2008年,建发集团资产总额超286亿元,年营业收入超过360亿元,利润总额10.2亿元。二十多年的发展,建发集团现已成为业务领域跨及贸易及物流、房地产开发、旅游酒店的福建省大型投资管理集团。
2、地产+贸易的模式实现优势互补。贸易周转快但利润率低,地产周转慢但利润率高。地产和贸易的结合,恰好优势互补。公司贸易经营能力很强,年营业额已超过300亿元,可为地产提供较强的流动资金支持。地产业务规模正逐渐增大,且毛利率高,为公司提供巨大业绩弹性。
3、未来增长驶入快车道。2009年,公司新开工面积约43万平米,竣工面积约59万平米。2010年新开工面积将增加至169万平米,相当于2009年的4倍。大幅增加的新开工项目将主要在2011-2012年体现业绩,即从2011年开始,公司地产业务将进入增长的快车道。
4、“资产注入”+“海西”+“股权投资上市”的预期。大股东建发集团尚持有建发房产约45%股权(另55%股权由建发股份持有),预计在配股完成后,大股东将择机注入上市公司;公司在福建的地产项目权益面积约112万平米,占全部储备的29%。公司将受益于海西区域未来的发展。公司还参与了多个实业投资项目,包括四川永丰浆纸股份有限公司(40%)、厦门紫金铜冠投资发展公司(20%)、厦门船舶重工股份有限公司(20%)、龙源海洋生物股份有限公司(40%)、君龙人寿保险有限公司(50%)。公司计划将这些企业在3-5年内上市,其中厦门船舶重工已经由券商开始辅导。
雄厚的股东背景。公司大股东是厦门建发集团,实际控制人为厦门国资委。
“地产+贸易”经营模式实现优势互补。
地产新开工面积翻四倍,未来增长驶入快车道。
预计2010-2012年EPS分别为1.0元、1.7元、2.3元,对应动态PE为12.9倍、7.5倍、5.5倍。给予2010年18倍PE。首次给予“买入”评级。
股价催化剂:配股获批;海西区域出台利好政策;一级开发土地出让等。
房地产业务前景广阔
公司拥有两个地产运作平台:联发集团(公司持有其95%股权)和建发房产(公司持有54.65%)。两个地产公司均有着较强的开发能力。
1、房地产二级开发业务。公司拥有房地产二级开发项目建筑面积520万平米,其中权益部分390万平米。权益建筑面积中86%位于二三线城市(福建+湖南+湖北+江西+四川),14%位于一线城市(上海+天津)。目前,位于一线城市的上海项目周边售价已到30000-35000元/平米,由于其主要位于上海江湾新城,土地资源的稀缺性非常明显。
上海项目权益建筑面积19.5万平米,今年将陆续动工,并在明年开始贡献业绩。若其售价按30000元/平米计算,预计销售收入将达到58.5亿元,净利润将达到16.4亿元。除上海外,还有一个非常稀缺的项目位于厦门本岛湖里区会展中心附近(属于靠海稀缺资源),权益面积8.5万平米,售价按20000元/平米计算,预计净利润将达到4.3亿元。不考虑房价上涨,二者合计贡献净利润将达到21亿元。
2、稀缺的一级开发项目。公司一级开发项目位于厦门本岛,由于厦门本岛很小,土地非常稀缺。该项目可供出让建筑面积约170万,若按土地成交楼面价10000元/平米计算,预计一级开发项目将为公司带来34亿元净利润。项目已于2009年12月出让5.8万平米,成交价约9933元/平米,此部分将在2010年进行结算。目前还有约10万平米已经拆迁完毕,可以上市出让,预计时间在2010年10月。公司计划2010年再拆迁20-30万平米。随着土地陆续出让,业绩将逐渐体现出来。
3、房地产租赁业务。目前,公司控股的联发集团旗下拥有租赁物业约78万平米,未来储备约65万平米,总量达到142万平米。2008年公司租赁物业收入9959万元,贡献净利润约3000万元。
投资评级
公司房地产项目售价按目前价格计算,不考虑价格上涨;预计贸易收入2010-2012年分别为370亿元、400亿元、400亿元,净利润率均为1.1%。预计2009-2012年EPS分别为0.81元、1.00元、1.72、2.33元。给予2010年18倍动态PE,六个月合理目标价为18元,首次给予“买入”评级。
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