近日，金茂物业正申请在香港联交所主板上市。业内专家分析，物管企业上市将持续，但资本市场投资者也在逐步打破“唯规模论”，更加注重物管公司的精细化运营和增长质量。相对于规模指标而言，物管公司的盈利能力、运营能力、服务质量以及未来增长潜力成为资本市场关注的重点。 

　　增长质量更受关注

    在港上市的物业管理公司大多业绩靓丽，显示了物管板块的高成长性。兴业证券研报认为，高成长、高确定性是物管板块的主旋律，政策支持和引导行业规范化、市场化发展的趋势不变，行业空间持续打开、整合加速的趋势不变。物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。 

　　金茂物业8月31日发布的招股书显示，2018年、2019年及2020年，金茂物业分别收入5.74亿元、7.88亿元及9.44亿元，复合年增长率为28.2%；年度利润分别为1748万元、2262万元及7712万元，复合年增长率高达110.0%，远远高于行业利润均值增长率。

　　规模增速方面，金茂物业2018年至2020年间合约建筑面积由2190万平方米增至4050万平方米，复合年增长率达36%，高于同期18.9%的行业平均复合年增长率；2018年至2020年间在管建筑面积由1020万平方米增至1770万平方米，复合年增长率为31.7%，高于同期14.6%的行业平均复合年增长率。

　　自2020年起，金茂物业积极拓展第三方物业机会，截至2021年3月31日，金茂物业已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，为独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为2700万平方米及2200万平方米。

　　招股书显示，截至2020年12月31日，金茂物业在管面积1770万平方米，其中84.2%位于一二线城市，远高于行业平均63.8%的占比；截至2021年3月31日，金茂物业在一二线城市拥有合约项目150个，合约建筑面积为2950万平方米，占总合约面积71.4% 。

　　此外，根据赛惟咨询调查结果，金茂物业2018年、2019年及2020年的客户满意度均保持在90%左右。2019年以及截至2021年3月31日的三个月期间，金茂物业合约续签率达100%。业内人士认为，客户的信任以及布局核心城市可为金茂物业带来市场先发优势，为其进一步探索和拓展增值服务提供有利的机会与空间。

　　精耕城市运营服务

　　专家称，物业服务行业处在政策利好不断释放的上升期。政策鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索物业服务+生活服务模式。在政策东风推动下，有实力的物业服务企业将服务边界从社区内部延伸至城市服务维度，向城市级管家角色进阶。

　　截至2021年7月31日，中国金茂已在全国成功承揽30个城市运营项目。这些项目包括新城区、城市综合体及特色小镇，涵盖酒店、商业物业、写字楼、学校、医疗保健中心、剧院及智慧能源站等多种物业类型。金茂物业突破了传统的物业管理服务，为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案。

　　目前，金茂物业已为中国金茂的19个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，并运营其中8个项目。